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重庆的14万套二手房怎么办?

01

这个话题,你应该想了很久了。

看完2019年前三篇年度总结,都是关于新房的。

超级大利好!重庆天量供地时代结束了!【2019年度总结1】

为什么重庆的新房会越来越贵?【2019年度总结2】

2020年重庆房价预测:新房房价将继续上涨!【2019年度总结3】

今天,聊一聊我个人对重庆二手房走势的一点看法。

一直以来重庆的二手房是被人诟病最多的。

大家对二手房的担心,一方面来自于存量。

有人说重庆二手房挂牌超过14万套的,也有人说超过16万套的。

反正就是一个字:多。

两个字就是:担心。

一句话就是:房子太多,担心房价跌。

另一方面来自于二手房降价的影响。

谁都不会否定,刚过去的这一年,重庆的二手房房价均价下跌了10%左右。

当然,部分房子比10%还要跌得多,有的跌得少一点。

准确的数据,谁也没有。(不止重庆,其他城市的二手房数据也一直非常神秘)

02

先说存量。

很多人用贝壳(链家)的数据来评判市场的走势。

比如现在贝壳上关于重庆二手的挂牌数据是约14万套,相比2018年增加了10万套。

多吗?

其实挺多的。

但是我觉得大家其实没必要过于担心。

不仅重庆,成都也从过去的几万套增加到了近12万套;杭州挂牌数据也接近了10万套。

一方面重庆虽然库存多,但每年的去化速度也是最快的;另一方面这个挂牌数据的增加和贝壳本身的扩张也有关系。

2019年以及最近几天写新房房价会涨的时候,很多人会问:你怎么不看二手房卖不动以及降价呢?

此刻我也想抛出一个问题给大家:你只看二手房的挂牌量增加,那为什么不看新房供地连续两年在减少呢?

看这篇文章:

超级大利好!重庆天量供地时代结束了!【2019年度总结1】

应该表达得非常清楚了。

综上,我们大概率能得出的结论是:新房供应减少会逐渐对冲二手房挂牌增加的数量。

新房+二手房,构成了完整的房地产市场。

所以不要悲观,重庆的二手房挂牌数据没那么可怕,重庆整体的房地产市场理论上是健康的。

03

再说下二手房降价。

其实这个问题我说过很多次,但很多人根本不理性的思考,一直停留在降价的这件事情上。

为什么降价?

总有理由吧。

我个人的看法是:2018年上半年重庆的二手房房价是不理性的。

我说的不理性是从楼市整体的走势和价格来看的,键盘侠们不要较真说什么中国的房价一直不理性,你纠结这种东西是看不清问题的。

为什么不理性?

今天100万,明天110万。

一个月后涨到120万。

干啥能一天赚10万?

绝对的暴利。

关键是,人们买涨不买跌的心理让很多人一股脑的冲了进去:房东一夜之间涨10万20万,还有人愿意买。

买不到新房的时候,有人愿意花15万茶水费买房。

很多人根本就没有理性思考过值不值得买。

或者说如果那个时候你买到的是限价房,到现在理论上是不会亏的;但那个时候很多人交的高额茶水费并不是因为房子是限价房,买到就能赚到,只是因为买的人太多了,需要靠抢,然后某些人利用房源热度搞出来的盈利手段而已。

你不亏谁亏。

你不买错谁买错。

然后市场冷静下来后价格自然回调。

这个回调就是让楼市里阶段性不理性的价格回归理性。

买错的人能怎么办?

只能愿赌服输,怪市场下行。

其实就是自己买错了而已。

你因为重庆的低房价来抄底,结果抄到了山顶。

04

我们再看现在重庆的二手房房价,一年多点的时间,重庆二手房房价大约进行了2次探底。

去年年底一次、今年年底各一次。

但实际上今年年底这一次探底的下跌幅度非常小。

我接触到很多粉丝去看二手房的时候房东根本不愿意再降价了,甚至再想谈2万块钱的优惠都很难。

真正能买到就赚到的笋盘少之又少。

卖房子的人,也是有底线的。

所以其实我个人目前的看法是:重庆二手房房价在进行了二次探底之后,大概率会相对稳定,同时再随着新房房价的持续上涨,二手房的优势会逐渐凸显出来。

1)一方面表现在如果房东不上调二手房房价,那么二手房房价和新房的房价将会更接近,那么购房者选择二手房的概率会增加,至少比过去要好。

2)另一面随着城市不断的向外扩张,可以买到的新房越来越远,越来越偏,而市场上可以交易的二手房大多位置更好、配套更成熟、生活更方便,因此购房者选择二手房的概率会增加。

3)第三方面,来自于大众心理:当很多人觉得二手房房价在跌的时候,就会更倾向于买新房,避免买二手房。

但如果二手房房价维稳,大众心理则会发生微妙的变化。

4)第四方面,来自于大众知识结构的完善。

我个人接触到很多购房者买房时根本就没有考虑二手房,原因是他们下意识的认为二手房的首付比新房高很多。

但实际上,并不会高很多;甚至有的二手房因为评估价的原因,算下来可能比新房更低。

我相信人们的知识盲区会逐渐的减少,那么愿意买二手房的人就会增多。

所以,我个人对2020年重庆二手房的判断是:

2020年初二手房房价探底后维稳。

2020年二手房的成交量会比2019年更好。